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STJ redefine base de cálculo do ITBI

Legale n. 786ITBI deve ser recolhido com base no valor da transação imobiliária em condições de mercado e não mais pelo valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.

Por Amanda Duarte e Carolina Madeira.

Não é novidade que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) apresenta relevância para as operações imobiliárias, assim como para os planejamentos patrimoniais e sucessórios, sendo, em alguns casos, fator decisivo para a viabilidade do negócio.

O recolhimento do ITBI é admitido de duas maneiras, a depender do Município: (a) por declaração, ou seja, o contribuinte apenas remete à municipalidade os dados da operação e aguarda o lançamento do valor para proceder ao pagamento; e (b) por homologação, ou seja, o contribuinte é quem aufere o valor e recolhe o imposto, cabendo ao município sua validação posterior. Em ambos os casos, a base de cálculo comumente utilizada era o valor venal do imóvel, mesma base utilizada para o cálculo do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).

Recentemente, o tema destacou-se após julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821, realizado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em março deste ano. Em razão das repetitivas demandas nesse sentido, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento sobre a apuração do ITBI nas operações de compra e venda, e determinou que:

«O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN).»

«A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.»

«O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.»

Em termos práticos, a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, sendo proibida a utilização da base de cálculo do IPTU, assim como o arbitramento do chamado «valor venal de referência.»
 
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