O caso WeWork e a imprecisão — e insegurança — da natureza jurídica dos contratos de coworking.
Por Maurício Neto, com a
colaboração de Thiago Pereira.
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Legale, n. 905.
Recentemente, a WeWork, uma das empresas pioneiras do mercado de escritórios compartilhados, se tornou alvo de uma série de notificações extrajudiciais e ações de despejo, em razão do inadimplemento dos aluguéis devidos aos fundos imobiliários, proprietários dos imóveis que aluga. Em razão disso, muitos clientes WeWork que não podem prescindir de uma sede física, estão procurando espaços alternativos, em nome da estabilidade de seus negócios.
Em meio à crise pela qual passa a WeWork, nos recordamos de que não há, no Brasil, uma legislação federal especialmente dedicada ao tema e, não obstante a amplitude desse mercado, (os coworkings cresceram no Brasil mais de 500% entre 2015 e 2019; e mais de 60% entre 2019 e 2023), a natureza da relação jurídica entre os coworkings e seus clientes ainda não foi definitivamente esclarecida.
Essa falta de clareza a respeito da natureza jurídica da relação entre os coworkings e coworkers se reflete entre os diferentes entendimentos dos juízes e as diferentes teorias jurídicas formuladas pelos estudiosos do Direito (os «doutrinadores»). A imprecisão da natureza jurídica dessa relação não apenas afeta a segurança jurídica do próprio contrato (obrigações, formas de rescisão…), mas pode ter diferentes implicações nas esferas cível, processual e tributária.
Para começar, são as partes interessadas, de um lado, o «coworking», o «administrador» que assume o compromisso de ceder um espaço e suas instalações («espaço cedido») e, de outro, um «coworker» (pode ser uma pessoa ou uma empresa) que precisa de um espaço e instalações para trabalhar. O «administrador» também pode, adicionalmente, prestar «serviços» de suporte aos «coworkers» (cafés, recepcionistas, manobristas) e essa relação pode ser por prazo determinado ou indeterminado, em imóvel comercial compartilhado com outros «coworkers», claro, mediante pagamento.
Locação ou sublocação
Se os contratos de coworking fossem considerados uma espécie de locação ou sublocação, os coworkers seriam beneficiários de todas as prerrogativas garantidas pela Lei de Locações em favor dos inquilinos (renovatória, revisional, direito de preferência etc.). Segundo esse entendimento, o locador deveria transferir ao locatário a posse direta e irrestrita do imóvel e, como sabemos, não é assim que os coworkings funcionam. O contrato de coworking não concede ao contratante a disponibilidade integral e irrestrita sobre o espaço, sujeito às normas e horários de acesso definidos pelo coworking.
Prestação de serviços
Também não é adequado afirmar com precisão que os contratos de coworking são contratos de prestação de serviços, acrescidos da cessão de direito de uso de instalações. Em termos jurídicos, a prestação de serviços caracteriza-se por uma «obrigação de fazer» e o contrato de coworking soma a prestação de serviços («obrigação de fazer») e a cessão do espaço e suas instalações («obrigação de dar»).
Hospedagem
Há, inclusive, quem considere os contratos de coworking como uma espécie de contrato de hospedagem, mas a finalidade de ambos é bem diferente. Nos contratos de hospedagem, o estabelecimento prestador dos serviços deve possuir licenças específicas de funcionamento e está sujeito à legislação do Turismo. Já nos contratos de coworking, o espaço se destina ao desenvolvimento de atividade empresarial e, por vezes, oferece o benefício de um «escritório digital» para fins de constituição empresarial.
De fato, os espaços de coworking seguem crescendo no Brasil e no mundo e são realidades sociais e econômicas que ainda não receberam a atenção dos estudiosos do Direito na proporção de sua importância. Essa desconexão também se aplica aos tribunais que ora descrevem os contratos de coworking como contratos típicos de locação ou sublocação, ora os descrevem como contratos de prestação de serviços.
E assim, considerando a especificidade de sua natureza e os elementos em comum com várias outras espécies contratuais existentes, sem o amparo de uma legislação específica, os contratos de coworking são, segundo nosso entendimento, contratos de uma «modalidade mista» combinando «cessão de espaço» + «prestação de serviços».
Se qualquer contrato de natureza empresarial amparado pela legislação solicita, de toda maneira, um suporte jurídico especializado, um contrato de coworking, que ocupa um ponto cego do Poder Judiciário, merece ainda mais.
Quanto à WeWork, muitas empresas que usam seus espaços de trabalho estão procurando alternativas com concorrentes desse mercado para evitar o risco de ficar sem um local para trabalhar. Enquanto isso, os investidores dos Fundos imobiliários, os proprietários dos imóveis que a WeWork aluga, seguem apreensivos com a desvalorização de seus papéis.
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