Locação Comercial: a condição de vulnerabilidade dos locatários comerciais diante da incerteza sobre a não renovação do contrato instabiliza seus negócios e pode dar causa a uma série de custos.
Por Maurício Neto.
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Legale, n. 904.
Os locatários de espaços comerciais lidam com o fato de que, mesmo com todo o amparo legal disponível, quer queira, quer não, estão submissos aos interesses e conveniências do locador.
E o locador é continuamente incitado, seja por seus próprios interesses e conveniências, seja por variáveis contingentes do mercado imobiliário, a atualizar sua estratégia e redefinir a conveniência de renovar ou não os contratos com os seus locatários.
O mercado imobiliário é naturalmente instável em razão da sucessão dos ciclos econômicos, da variação das taxas de juros, da relação demanda / oferta e das mudanças frequentes nas políticas públicas.
Quando essas variáveis combinadas estimulam o aumento dos preços das locações, os locadores são naturalmente movidos pela busca de novos contratos, — claro, economicamente mais vantajosos —, ao invés de renovar seus compromissos com os seus atuais inquilinos, em condições econômicas menos interessantes.
E mesmo que a legislação vede ao locador a rescisão imotivada da locação antes de seu termo, essa regra tem as suas exceções (1).
Além disso, o locador pode simplesmente não estar interessado em renovar o contrato por suas próprias razões e interesses pessoais. Como as locações têm prazo certo para terminar, basta que o contrato chegue a seu termo final para que o locador decida, a seu exclusivo critério, se lhe convém ou não renová-lo.
Por isso, seja por razões de mercado ou por interesses privados do locador, a condição de vulnerabilidade dos locatários comerciais instabiliza seus negócios e pode dar causa uma série de custos imprevistos e indesejados decorrentes da não renovação do contrato: por exemplo, a mudança de local, os custos da nova locação, a adaptação e reforma do novo imóvel, a alteração do endereço em registros oficiais, os requerimentos de novas permissões e licenças e, dependendo da natureza do negócio, a perda substantiva de clientes.
Uma solução para os locatários
Há, entretanto, um dispositivo legal que pode estabilizar essa correlação de forças entre locadores e locatários.
Chama-se Ação Renovatória e seu mecanismo é relativamente simples: se lançado mão em conformidade com determinados requisitos técnicos, esse recurso pode obrigar — isso mesmo — o locador a renovar o contrato por novo período, o que constitui o que chamamos de uma renovação «compulsória» do contrato.
O mesmo benefício é extensível ao sublocatário, que poderá exercer esse direito, desde que o contrato principal permita a sublocação e estejam presentes os requisitos para ajuizamento da Ação Renovatória.
Em se tratando de sublocação parcial, o sublocatário atuará como parte legítima, podendo beneficiar o locatário em uma eventual ação. Já na sublocação integral, o direito é exclusivo do sublocatário, que assumirá a locação em seu nome, no lugar do locatário principal, se procedente.
Deste modo, quando utilizada de maneira estratégica, a Ação Renovatória é um importante instrumento de proteção à disposição dos locatários e sublocatários em locações comerciais, uma vez que assegura, em condições equilibradas e razoáveis, a manutenção ou renovação da locação comercial, desde que cumpridas as exigências legais.
Saiba mais a respeito da Ação Renovatória e os requisitos para o seu ajuizamento. Entre em contato com o time de Negócios e Operações Estratégicas.
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(1) Mesmo que não seja permitido ao locador a rescisão imotivada do contrato durante o seu curso, ele não está obrigado ao seu cumprimento se, (a) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; ou se (b) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
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